不動産は売却と賃貸どっちが得？税金・ローンでわかる判断基準【2026年版】

不動産、売るか貸すか問題。
これ、本当に悩みますよね。
よく相談を受けるんですが、「どっちが得か」で迷っているように見えて、実は「自分はどっちを選ぶべき立場なのか」が分かっていない人が多いんです。

将来の価格がどうなるかを予想する前に、2026年時点ですでに決まっている制度や税金、コストを整理するだけで、答えはかなり絞れてきます。

結論から言うと、「立地」より先に見るべきは3つ
不動産を売るか貸すかの判断は、ほとんどの場合、次の3点で決まります。

「駅から近い」「築年数が浅い」といった条件は、この3つを確認した後の、最後の調整材料です。

STEP1：住宅ローンが残っているなら、賃貸は原則不利

住むための住宅ローンが残っている家を、そのまま賃貸に出すことは、原則できません。
そのため、賃貸にする場合は、投資用ローンへの借り換えが必要になり、金利が年1〜2％程度上がるのが一般的です。

判断の目安

この条件に当てはまる場合、賃貸にしても黒字になる可能性は低いと考えた方が安全です。

2026年現在は、建築費や人件費の上昇により、修繕費や管理費が上がる前提で考える必要があります。
たとえば、家賃が月10万円で貸せたとしても、そのまま10万円が残るわけではありません。

年間収支の一例

結果として、ほとんど残らない、もしくは赤字になるケースもあります。
「家賃は入るけれど、資産は増えない」これは決して珍しい話ではありません。

賃貸を勧める記事では、「毎月いくら残るか」だけが強調されがちです。
しかし、もう一つ大事なポイントがあります。それが、建物の価値が会計上、毎年下がっていくこと（これを減価償却といいます）。

これは実際にお金が出ていくわけではないため、普段は意識されにくいのですが、売るときに大きな差になります。

賃貸に出している間に帳簿上の価値が下がると、将来売却したときに「利益が出た」と判断されやすくなり、税金が思った以上にかかることがあります。

「賃貸中は問題なかったのに、売るときに税金で大きく減った」これは、毎月の収支だけを見て判断した場合に起こりやすい失敗です。

賃貸か売却かを考えるときは、今のお金だけでなく、最後に残るお金まで考える必要があります。

売却で不安に感じやすいのは税金ですが、実は多くが事前に計算できるものです。

※譲渡所得税には復興特別所得税が含まれており、2026年現在も課税が続いています。

売却のメリット

なお、売却時の控除と、新居の住宅ローン控除は同時に使えない場合があります。
「今の税金を減らすか」「将来の優遇を取るか」という選択になる点は、事前に確認が必要です。

「まだ決めなくていい」と思っている間にも、コストは少しずつ積み重なります。

待つこと自体がリスクになる場合もあります。

大切なのは、数字が合っているかどうかです。

先延ばしに向かないケース

少し様子を見てもよいケース

売るか貸すかで迷うのは、自然なことです。家には感情や思い出がつきものですから。

ただし、税金や制度は待ってくれません。何も決めずに放置することが、結果的に一番高くつく選択になることもあります。

無理に答えを出す必要はありません。
まずは、ローン、税金、時間、家族の状況。
これを整理するだけで、選択肢は自然に見えてきます。