住み替えは「家を変える行為」ではありません。
税制・市場環境・維持コストの再設計です。

2026年時点で、損益に直結する事実のみを整理します。

1｜税制・優遇措置（2026年度適用）

■ 居住用財産の3,000万円特別控除

譲渡所得から最大3,000万円控除
所有期間の長短は問わない
前年・前々年に同特例を利用していないこと

■ 居住用財産の買換え特例

売却益への課税を将来へ繰り延べ
売却資産：所有10年超・居住10年以上
買換資産：一定要件あり
売却価格より高額物件への買換えが前提

■ 譲渡損失の損益通算・繰越控除

売却損を給与等と相殺可能
最大3年間繰越
住宅ローン残高あり
所有期間5年超

■ 住宅ローン控除（2026年居住開始分）

省エネ性能により借入限度額・控除率が段階設定
中古は1982年以降築（新耐震基準）必須

【税制比較表】

制度	メリット	主な条件	向いているケース
3,000万円特別控除	即時節税効果	2年以内未利用	売却益が出る
買換え特例	課税繰延	所有10年超	高額物件へ住替
損益通算	所得税還付	ローン残あり	含み損物件
住宅ローン控除	所得税控除	省エネ性能要件	新規取得

※併用可否は個別条件確認が必要。

2｜確定コスト（法定・市場平均）

住み替えは「税」より「諸費用」で差が出ます。

■ 売却時

仲介手数料上限
（売買価格×3%＋6万円）＋消費税
印紙税（軽減措置：2026年3月末まで）

■ 購入時

登録免許税
所有権移転：0.3%（軽減）
抵当権設定：0.1%（軽減）
不動産取得税
評価額×3%（2027年3月末まで特例）

【諸費用目安（4,000万円売買例）】

項目	売却	購入
仲介手数料	約138万円＋税	約138万円＋税
登録免許税	—	約12万円前後
不動産取得税	—	数十万円規模
印紙税	数万円	数万円

※実際は評価額・条件で変動。

3｜市場動向（2026年時点）

■ 省エネ基準義務化（2025年4月〜）

新築は原則適合義務。
中古もBELS表示の有無が査定に影響。

■ 空き家対策特別措置法

「特定空家」指定で住宅用地特例（最大1/6軽減）解除。

■ 金利・地価

都市部地価：上昇傾向維持
住宅ローン変動金利：上昇傾向
固定資産税評価替え：2027年予定

【市場前提整理】

項目	方向性	住み替えへの影響
金利	上昇傾向	借入コスト増
省エネ基準	厳格化	旧物件評価差
地価	都市部上昇	売却有利地域あり
空き家規制	強化	放置リスク増

4｜戸建 → マンション比較（維持構造）

ダウンサイジングで誤解が多い部分。

項目	戸建	マンション	備考
管理費	なし（自己積立）	毎月徴収	築年数で増額傾向
修繕責任	全責任	専有部のみ	共用部は組合
固定資産税	土地比率高	土地持分少	都市部は差縮小
突発修繕	高額リスク	一時金可能性	長期計画確認必須

5｜確定できない要素

事実と予測は分ける。

将来売却価格：予測に過ぎない
自治体補助金：予算・年度で変動
修繕積立一時金：計画次第

最終整理

住み替えで損をしないための判断軸は3つ。

税制を「使えるか」
諸費用を「合算したか」
維持コストを「10年単位で比較したか」

感情で動くと、数百万円単位で差が出ます。
制度は揃っています。

問題は、自分がどの条件に該当するかを把握しているかだけです。

【2026年最新版】自宅の住み替えで損しない方法｜3,000万円特別控除・買換え特例・住宅ローン控除を完全整理