2026年版｜不動産一括査定サイト完全ガイド｜失敗しない売却判断と手取り額の計算方法

不動産一括査定サイトが無料なのは、提携している不動産会社から紹介料をもらっているからです。
1件紹介するごとに1万〜2万円程度の報酬が入る仕組みになっています。

この仕組みを理解しておかないと、査定額の数字に踊らされてしまうことがあります。
サイト側はできるだけ多くの査定を勧めたいですし、不動産会社は契約を取りたいので、相場より高めの査定額を出してくることも珍しくありません。

主要サイトの違い

各サイトで提携している会社の数や、運営している企業が異なります。2026年時点での情報をまとめました。

NTTデータ系の会社が運営、提携社数は約2,300社。中小の不動産会社も多く、地方物件や少し特殊な物件でも対応してもらいやすいです。

三井・住友・野村・東急・三菱・小田急の大手6社だけが運営。都市部の物件は安心感がありますが、地方では対応できないこともあります。

提携社数は約4,900社と最も多い。審査基準がゆるい分、中小業者も混ざっており、質にバラつきがある可能性があります。

提携社数は約2,000社。都市部でも地方でもそれなりに対応できます。

リクルート運営、提携社数は約2,000社。不動産会社への紹介料が低めなので敬遠されがちですが、利用者の満足度は高い傾向です。

ソニーグループ系ですが、提携社数などの詳細は非公開です。

地方の物件や変わった形の土地 → 提携社数が多いサイト

都市部のマンション → 大手だけに絞ったサイト

「業界No.1」や「最高値保証」といった広告は、きちんとした調査データがないと使えません。

宅地建物取引業法では、査定価格を出すときには必ず根拠を説明する必要があります。
根拠のない高額査定には注意。

一般媒介 → 複数の会社と同時契約可能

専任媒介 → 1社のみ
初めて売却する場合は一般媒介が安全です。

IT重説（オンラインでの重要事項説明）も一般化。マンションの管理計画認定制度の説明事項も含まれるため、対応できない業者は少し時代遅れかもしれません。

査定額が高くても、税金を引いた後の手取りが少なければ意味がありません。

相続した空き家を売る場合、条件を満たせば3,000万円の特別控除が使えます。相続人が3人以上の場合は、一人あたり2,000万円まで控除。

譲渡所得税
所有期間5年以下 → 約40%
所有期間5年超 → 約20%

例：5,000万円で売却（長期保有・単身の場合）

空き家特例あり → 税金0円、手取り5,000万円
特例なし → 税金約1,016万円、手取り約3,984万円

この差は大きいです。

AI査定は過去の取引データをもとに計算
最新の資材価格高騰や金利変動は反映されにくい

精度の目安
都市部 → ±5〜10%
地方・特殊物件 → ±15〜30%
AI査定より15%以上高い数字を営業マンが出してきた場合は、必ず根拠を確認してください。

実際の査定例（あくまで参考）
都市部70㎡マンション（HOME4U） → 平均5,200万円
地方120㎡戸建て（LIFULL HOME’S） → 約3,800万円
変形地200㎡（すまいValue） → 約3,500万円（都市部専用として割り切る）

一括査定サイトは便利な比較ツールですが、無料で使える裏には紹介料のビジネスモデルがあります。
AI査定や匿名査定はあくまで目安です。
実際の手取り額や税金まで考えて判断することが大切です。
複数のサイトを比較し、最終的には必ず訪問査定で確認することが損をしない方法です。